Субаренда - договор субаренды, образец договора помещения

 

Образец договора субаренды - помещения, имущества, земли...

Мы много раз слышали о субаренде, а что такое договор субаренды помещения, имущества, земли, где найти образец договора, как разобраться в этом всем? Дословно субаренда означает - передачу арендатором, какой-то части арендованного им имущества во временное пользование (аренду) третьему лицу, при этом сам арендатор становится уже арендодателем по отношению к этому (третьему) лицу, который выступает в роли арендатора. Право передачи объекта аренды в субаренду должно быть оговорено и отражено в первичном договоре аренды.

 

Об аренде и субаренде

Слово аренда имеет точное определение, как - наем одним лицом у другого лица некого имущества в пользование, на оговоренный в договоре срок и за определенную оплату. 

Если рассматривать взаимоотношений арендодателя и арендатора в нашей стране, то согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, по договору имущественного найма (аренды), одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить, другой стороне (арендатору) некое имущество, за определенную плату во временное пользование (владение) или во временное пользование.

Доход в виде плодов произведенной продукция и прибыль, полученная арендатором в результате пользования этим имуществом в соответствии с договором найма, являются его собственностью. Передача своего имущества в аренду широко распространенная практика на рынке зарубежной недвижимости, в том числе стремительно развивается и в нашей стране.

 

Примеры субаренды имущества, помещения, земли

Давайте теперь рассмотрим примеры субаренды, чтобы лучше понять смысл и правила субаренды.

Представим, что некая компания берет в аренду у другой компании, или частного лица отдельно стоящее строение или этаж в этом здании, с определенной целью размещения там своих офисов. Но у этой компании недостаточно персонала, чтобы использовать все площади (комнаты) на этаже, свободными остается какая-то часть из них. worldluxrealty.com

По закону эта компания имеет право, получив согласие от арендодателя (собственника), передать лишние офисные помещения (комнаты) от своего имени иным компаниям в аренду. Получается так, что эти площади уже обременены обязательствами аренды, а их аренда будет уже называться субарендой, то есть событие, вытекающее из первичной аренды, а арендатор, таким образом, становится субарендатором.

 

О субаренде

Правда, данный пример не может быть исчерпывающим, так как субаренда таких арендуемых офисов, может составлять основной деятельностью компании. Законодательство по этому поводу говорит - арендатор имеет право с согласия арендодателя, сдавать арендованное им имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по данному договору аренды иным лицам в субаренду.

Также он имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а еще отдавать арендные права в залог, также вносить их, как вклад в уставный капитал компании (хозяйственных товариществ и обществ), или долевого взноса в кооператив, если другое не определенно действующим законодательством.

Во всех указанных случаях, за исключением случаев перенайма, ответственным по договору аренды, перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применимы правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом, или иными правовыми актами.

О Договоре субаренды

Договор субаренды - заключается на срок, который не превышает срок договора аренды, а в тех случаях, если арендодатель дал свое согласие на субаренду, но при этом не оговорил в договоре ее предельного срока, арендатор имеет право возобновить договор субаренды, в тех сроках аренды, которые оговорены в договоре, без необходимости дополнительного получения разрешения от арендодателя. В таких случаях согласие арендодателя, не распространяется на временной период с момента дачи его согласия и до истечения срока аренды, предусмотренного договором аренды.

Какие существуют риски при заключении договора субаренды – чтобы избежать не нужных рисков при договоре субаренды, в договоре аренды недвижимости, помещения или строения изначально должно быть оговорено и прописано положение о том, что сдача в субаренду возможна только лишь с письменного согласия собственника (арендодателя).

В тех случаях, где речь идет о государственном (муниципальном имуществе), это означает, что для субаренды субарендатору (а вернее сказать, арендатору, заключающему договор субаренды) нужно получить согласие государственного (муниципального образования), что обозначает – собрать необходимые разрешительные подписи чиновников.

Если говорить о субаренде недвижимости, здания или помещения, находящегося не в государственной (муниципальной собственности), а в собственности юридического или физического лица – в этом случае к договору предъявляются те же требования.

В договоре аренды обязательно должно быть отражено согласие собственника на субаренду, или же к нему должен прилагаться отдельно документ-разрешение, в котором есть подписанный собственником недвижимости, здания или помещения срок действия аренды.

 

Заключение договора субаренды

Заключаем договор субаренды – в первую очередь напоминаем об обязательном получении согласия собственника на субаренду. Правило о том, что главным условием субаренды должно являться наличие согласия арендодателя, которое должно быть является императивным (безусловным к исполнению) и не может меняться другими положениями договора. Так, если в договор субаренды сразу включить условие о том, что арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, без согласия арендодателя, то такое положение договора будет признано недействительным. 

Говоря о сроках действия договора субаренды, то по закону, он не может быть заключен на срок, который превышает срок договора аренды. В тех случаях, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение в договоре субаренды может быть применено и к нему. Кроме всего прочего, арендатор не может дать субарендатору больше прав по пользованию, или владению имуществом, чем есть у него самого, в соответствии с условиями договора аренды.

Если договор аренды досрочно прекращен, это влечет за собой и прекращение заключенного в соответствии с договором аренды и договор субаренды, если же по каким либо причинам договор аренды признан недействительным – договор субаренды также будет признан незаконным и аннулируется.

                                                           Образец договора субаренды

Договор субаренды

г. ___________ "___" ________________ 201_ г.

______________________, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице и.о.
генерального директора __________________, действующего на основании приказа от
____________ и устава, с одной стороны, и __________________, именуемое в дальнейшем
"Арендатор", в лице директора _______________, действующего на основании устава, с другой
стороны, а вместе далее именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о
нижеследующем.

I. Общие положения

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в субаренду нежилые встроенные
помещения, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, _________ (далее - Объект),
для организации в нем деятельности в соответствии с уставом.

Общая площадь сдаваемых в субаренду помещений составляет _____ (____________) кв. м.

Схема расположения Объекта приведена в приложении 1 к настоящему договору, которое
является его неотъемлемой частью.

1.2. Настоящий договор действует с "___" ___________ 201_ г. по "___" __________ 20__ г.

1.3. Арендодатель утрачивает право пользования Объектом на весь срок действия договора.

1.4. Арендодатель гарантирует, что Объект не продан, не заложен, в споре и под арестом не
состоит, в субаренду не сдан, не обременен иным образом.

1.5. Арендодатель владеет Объектом на правах арендатора на основании договора аренды
ј ____ от "___" _____________ 200__ г .

II. Обязанности Сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору Объект не позднее пяти дней с даты вступления договора в силу
по акту сдачи-приемки. Указанный акт подписывается уполномоченными представителями
Сторон, прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

2.1.2. В месячный срок рассматривать обращения Арендатора по вопросам изменения
назначения Объекта, а также его ремонта и переоборудования.

2.1.3. Немедленно, как только ему самому станет известно, письменно уведомлять
Арендатора о необходимости освобождения Объекта в связи с принятыми в установленном
порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт, в соответствии с
утвержденным планом капитального ремонта или о его ликвидации по градостроительным
соображениям.

2.1.4. Предоставить в пользование Арендатора __________________________
(______________________) прямых городских номеров телефонов.

2.1.5. Предоставить Арендатору необходимые документы для оформления юридического
адреса на арендуемый по настоящему договору Объект.

2.1.6. Своевременно оплачивать арендную плату по договору аренды ј _____ от ________
"___" _____________ 200 __ г., а также плату за коммунальные услуги и телефон.

2.1.7. Не ограничивать каким-либо образом права Арендатора по пользованию Объектом и не
осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев,
когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных
органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего
договора нормативными актами РФ и г. _______________.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать Объект в соответствии с его назначением, указанным в п. 1.1 договора.

2.2.2. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю субарендную плату,
установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налог
на добавленную стоимость.

2.2.3. Своевременно, исключительно по письменному разрешению Арендодателя, за свой
счет, своими силами и материалами в сроки, согласованные с Арендодателем, производить
текущий и косметический ремонт Объекта. При выполнении каждого этапа указанных работ

Арендатор в течение десяти дней представляет Арендодателю письменный отчет.

2.2.4. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на Объекте.

2.2.5. Не производить на Объекте без письменного разрешения Арендодателя прокладок
скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности
стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих
первоначальный вид Объекта, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение
приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием
Арендодателя.

2.2.6. Соблюдать в арендуемых помещениях требования санитарно-эпидемиологических
станций, Госпожарнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов
деятельности Арендатора и арендуемого им Объекта.

2.2.7. Освободить помещения в связи с аварийным состоянием конструкций здания (или его
части), постановкой здания на капитальный ремонт или его ликвидацией по градостроительным
соображениям в сроки, определенные предписанием Арендодателя.

2.2.8. Содержать Объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном
состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания.

2.2.9. Немедленно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином
событии, нанесшем (или грозящем нанести) Объекту ущерб, и своевременно принимать все
возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения
Объекта.

2.2.10. Своевременно производить оплату счетов Арендодателя за коммунальные услуги и
телефоны, установленные на Объекте (в том числе междугородные переговоры).

2.2.11. Не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или
может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по договору
имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды,
внесение права на аренду Объекта или его части в уставный капитал предприятия и др.) без
письменного разрешения Арендодателя.

Заключение Арендатором таких договоров или совершение им таких сделок без указанного разрешения является основанием для расторжения
договора в одностороннем порядке.

2.2.12. Обеспечивать представителям Арендодателя и балансодержателя
беспрепятственный доступ на Объект для его осмотра и проверки.

2.2.13. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем
освобождении арендуемого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и
при его досрочном прекращении.

2.2.14. Передать Объект при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом
естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками,
перестройками и неотделимыми улучшениями.

2.2.15. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, балансодержателя,
органов Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации
ситуаций, возникших в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность
Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений.

2.3. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или
реорганизации Стороны обязаны письменно в двухнедельный срок сообщить друг другу о
произошедших изменениях.

III. Платежи и расчеты по договору

3.1. Квартальная арендная плата за указанный в п. 1.1 договора Объект устанавливается в
размере ___________________ МРОТ (_____________________ минимальных размеров оплаты
труда).

3.2. Арендатор перечисляет плату, а также налог на добавленную стоимость, указываемый
отдельной строкой в платежном поручении, на расчетный счет Арендодателя, не позднее пятого
числа первого месяца каждого квартала с момента вступления договора в силу.

3.3. При неуплате Арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента
наступления сроков платежа Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в
установленном порядке.

3.4. Расчет за коммунальные услуги производится путем внесения Арендатором на расчетный
счет Арендодателя суммы предоплаты в соответствии со счетом, предоставленным
Арендодателем, в срок не позднее пяти дней с момента предоставления Арендодателем счетов.
Предоплата за первый квартал 20__ г. определяется из расчета ____ (______________)
доллара США за один квадратный метр. Счет на предоплату выставляется в сумме
стоимости коммунальных услуг за предыдущий квартал пропорционально площади Объекта с
учетом остатка за предыдущий квартал.

3.5. Окончательный расчет по коммунальным платежам производится в течение десяти дней
по окончании очередного квартала на основании счетов, выставляемых Арендодателю
обслуживающими организациями. В случае, если авансовый платеж превысил фактические
расходы, разница засчитывается в счет оплаты следующего квартала, если авансовый платеж
ниже фактических расходов, то Арендатор доплачивает разницу.

3.6. Дополнительно за аренду Объекта Арендатор ежемесячно не позднее 5-го числа
текущего месяца уплачивает Арендодателю:
за второй квартал ____ г. ________________ (_______________) за один квадратный метр в
месяц;
за третий, четвертый кварталы _____ г. и первый квартал _____ г.
________________________(______________________) за один квадратный метр в месяц;
начиная со второго квартала 20__ г. __________________________________
(_________________________________) за один квадратный метр в месяц.
Указанная в п. 3.6 дополнительная плата начинает отчисляться с _____________г. В случае
увеличения общегородских тарифов на коммунальные услуги таким образом, что указанный в п.

3.4 размер оплаты не будет покрывать фактические затраты Арендодателя на оплату
коммунальных услуг, пропорционально площади Объекта к общей площади помещений,
арендуемых Арендодателем по договору ј _______________ от ___________________________,
указанный размер оплаты коммунальных услуг подлежит увеличению до фактических затрат
Арендодателя.

3.7. Все расчеты между сторонами, в случае если суммы указаны в долларах США,
осуществляются по курсу ММВБ на день совершения платежа.

3.8. Размер арендной платы одностороннему изменению не подлежит.

IV. Ответственность Сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная
Сторона обязана возместить причиненные убытки.

4.2. В случае нарушения Арендатором п. 3.1 договора начисляются пени в размере 5% (пяти
процентов) с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3. В случае нарушения иных условий договора виновная сторона выплачивает штраф в
размере 80% (восьмидесяти процентов) от суммы квартальной арендной платы.

4.4. Уплата штрафа (пени) не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них
обязательств по договору.

V. Изменение, расторжение, прекращение действия договора

5.1. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок
по соглашению Сторон.
Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок
и оформляются дополнительными соглашениями.

5.2. Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке:

5.2.1. При возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора
с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы в течение трех месяцев
независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает Арендатора
от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

5.2.3. При необеспечении Арендатором в течение двух рабочих дней беспрепятственного
доступа представителям Арендодателя или балансодержателя на Объект для его осмотра и
проверки.

5.2.4. При сдаче Объекта как в целом, так и по частям в субаренду или иное пользование, при
передаче права аренды в залог, в уставный капитал иного предприятия или обременении его
иным способом без письменного разрешения Арендодателя.

5.2.5. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Объекта или
инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пп. 2.2.5, 2.2.6,
2.2.8, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.15 договора.

5.3. Договор может быть расторгнут Арендатором в одностороннем порядке в случае
невыполнения или ненадлежащего выполнения Арендодателем его обязательств,
предусмотренных пп. 2.1.1-2.1.7, если это привело к существенному ограничению права
пользования Арендатора Объектом или его частью.
В случае досрочного расторжения договора по указанному основанию Арендодатель
уплачивает Арендатору неустойку в размере _____________ (______________)
долларов США. Данная неустойка является зачетной.

VI. Особые условия

6. 1. Размер арендной платы, указанный в п. 3.1 настоящего договора, подлежит изменению в
сторону увеличения, если при согласовании настоящего договора с КУГИ в установленном
порядке размер арендной платы за занимаемые Арендатором помещения будет установлен в
сумме, превышающей ____________________ МРОТ в квартал без учета НДС и коммунальных
платежей.

6.2. Стороны договорились, что в этом случае размер арендной платы составит 125% (сто
двадцать пять процентов) от суммы, установленной КУГИ, без учета НДС.

6.3. В случае приобретения Арендодателем права собственности на Объект в течение срока
действия настоящего договора Арендатор приобретает право прямой аренды Объекта с
сохранением всех существенных условий настоящего договора. Кроме того, в случае
приобретения Арендодателем права собственности на все арендуемое по договору аренды ј
________ от "___" _____________ г. помещение в течение срока действия настоящего
договора Арендатор получает право аренды указанного помещения на условиях настоящего
договора с соответствующим увеличением размеров арендной платы и оплаты коммунальных
услуг пропорционально площади помещений.

6.4. Все произведенные в течение срока действия настоящего договора неотделимые
улучшения Объекта являются собственностью Арендодателя.

6.5. Все произведенные в течение срока действия настоящего договора отделимые
улучшения Объекта являются собственностью Арендатора.

6.6. Переход права собственности или права аренды на Объект к другому лицу не влечет за
собой прекращения или изменения настоящего договора.

6.7. Арендодатель не несет ответственности за сохранность имущества Арендатора,
находящегося на Объекте.

6.8. В случае любой аварии, произошедшей без вины Сторон и приведшей к нанесению
ущерба Объекту, Стороны солидарно участвуют в ликвидации ее последствий.

6.9. В случае аварии, произошедшей по вине одной из Сторон и приведшей к нанесению
ущерба Объекту, такая Сторона ликвидирует ее последствия и возмещает ущерб за свой счет.

VII. Прочие условия

7.1. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт Объекта, производятся
Арендатором только с разрешения Арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть
полностью или частично возмещена Арендатору в счет арендной платы до окончания срока
аренды при условии письменного предварительного согласования с Арендодателем подлежащей
возмещению суммы. По окончании договора стоимость неотделимых улучшений не
возмещается.

7.2. Если Объект становится по вине Арендатора непригодным для использования по
назначению ранее полного амортизационного срока службы, то Арендатор возмещает
Арендодателю недовнесенную арендную плату, а также иные убытки в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации за период с момента обнаружения
факта непригодности Объекта и до истечения указанного в п. 1.2 срока действия договора.

7.3. Если состояние возвращаемого Объекта по окончании договора хуже предусмотренного,
то Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим
законодательством Российской Федерации.

7.4. Вопросы, не урегулированные договором, регулируются действующим гражданским
законодательством.

7.5. Споры, возникающие при исполнении договора, рассматриваются Арбитражным судом
Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Срок рассмотрения претензий Сторон друг к другу
устанавливается равным десяти дням.

7.6. Защита имущественных прав Арендатора осуществляется в соответствии с действующим
законодательством Российской Федерации.

7.7. Договор составлен в трех экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую
юридическую силу.

Адреса, реквизиты и подписи сторон.