Регистрация недвижимости - право на собственность, возврат жилья

 

Регистрация недвижимости с правом на собственность...

Зачем нужна регистрация недвижимости, нужно ли регистрировать свое право на собственность в государственных органах по регистрации недвижимого имущества, можно ли без этого обойтись, как возвратить себе жилье.

Единый реестр прав на собственность недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП) — это государственный информационный ресурс, где содержатся все данные, о существующих и прекращенных правах собственности, на объекты недвижимости. Здесь есть данные об объектах недвижимости на территории нашей страны, сведения о правообладателях, наличие обременений недвижимого имущества на территории Российской Федерации.

Вся информация из ЕГРП является общедоступной и открытой, это не относится только к объектам с государственной тайной, и должна предоставляться любому физическому или юридическому лицу, за установленную оплату, в объеме определенными законами. 

В целях защиты прав владельцев объектов недвижимости - квартир, домов, земельных участков, других объектов недвижимого имущества - законом нашей страны, установлена обязательная государственная регистрация прав собственности, в том числе перехода от одного (физического или юридического) лица к другому, а так же регистрация договоров по отчуждению недвижимости. 

 

 

О государственной регистрации недвижимости

Государственная регистрация, ее обязательность и прекращение, как на договорной основе сторон, так и по судебным решениям, имеет ряд отличительных особенностей, которые в основном урегулированы не только законодательством, но и судебной практикой.

Давайте рассмотрим некоторые специфические моменты, связанные с регистрацией и прекращением прав собственности на объекты жилой и коммерческой недвижимости. Читать:

Общие положения, о которых важно знать - прежде всего, вам нужно знать, что государственная регистрация недвижимости - является единственным законным доказательством зарегистрированного права, на жилую или коммерческую недвижимость, а это право можно оспорить только в судебном порядке.

Такие спорные моменты бывают часто, а рассматриваются они судом, в порядке искового производства. Ответчиком по исковому заявлению является лицо, на которого зарегистрировано спорное право на собственность.

Ответчиками по исковому обращению в суд, направленному на оспаривание прав собственности или обременений, являющейся уже зарегистрированной сделкой, являются ее стороны. В этом случае государственный регистратор, не может являться ответчиком по таким исковым требованиям, однако его можно привлечь к участию в деле, третьей стороной, не заявляющей собственных требований относительно предмета спора.

Определение срока исковой давности по данным исковым требованиям начинается со дня, когда заинтересованное лицо узнало, или должно было узнать, о соответствующей регистрации в ЕГРП. При этом отмечаем, что запись в реестре, о правах на недвижимость еще не означает, что со дня ее внесения в реестр, истец знал, или должен было знать о нарушении его прав.

Поскольку законодательством не установлено иное, к исковым требованиям,  оспариваемым зарегистрированное право на собственность, применяется срок исковой давности на общих основаниях, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем, имеет силу и абзац 5 статьи 208 ГК РФ, определяющий случаи, когда нарушение права потерпевшего лица (истца) путем внесения недостоверной записи в реестр ЕГРП, не будет связано с лишением прав владения, а на исковые требования, оспариваемые зарегистрированные права на недвижимое имущество, срок исковой давности не распространяется. 

Лицо, которое считает себя собственником недвижимости находящегося в его владении, право на которое зарегистрировано в реестре ЕГРП, за другим субъектом, имеет право обратиться в суд с иском о признании своих прав на собственность.

 

 

Право собственности на недвижимость

Право собственности и владения недвижимым имуществом - в пункте 1 статьи 551 ГК РФ предусматривается, что переход от продавца, к покупателю прав на недвижимое имущество по договору продажи, подлежит обязательной государственной регистрации. Хотя ее отсутствие и не является признаком (основанием) того, что договор продажи недвижимости является недействительным, которой заключен между покупателем и продавцом.

После передачи прав на собственность, жилой или коммерческой недвижимостью покупателю, но еще до государственной регистрации права собственности, покупатель, тем не менее, уже законно, является владельцем этой собственности и имеет полное право, на государственную защиту, своей недвижимости на основании законов РФ, а именно статьи 305 ГК.

В то же время новый владелец пока еще не вправе распоряжаться приобретенной им во владение собственностью, поскольку право на недвижимость, до момента государственной регистрации, будет сохраняться за продающей стороной. 

Если одна из сторон сделки, уклоняется от совершения действий необходимых для регистрации собственности, т.е. перехода права владения на недвижимое имущество, вторая сторона имеет право искового обращения в суд, о государственной регистрации, перехода прав владения (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск будет удовлетворен при условии исполнения обязательства продавца по передаче собственности.  В 1 статье 556 ГК РФ, говориться, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца - передачу прав собственности покупателю можно считать исполненной, после вручения этого имущества покупателю, результатом, которого должен быть подписанный сторонами соответствующий документ о передаче.

Если же продавец недвижимости заключил несколько сделок в отношении одного и того же объекта, суд удовлетворит иск о государственной регистрации перехода прав владения того лица, в собственность которого передано это имущество, оговоренной в статье 398 ГК РФ.

Если есть другие претенденты, на эту собственность подписавшие договор с продающей стороной, они вправе требовать возмещения убытков от продавца, вызванных неисполнением договорных обязательств.

 

 

Возврат недвижимости

При возникновении споров, которые непосредственно связанны с расторжением договора продажи недвижимости, но по которым, уже произведена государственная регистрация перехода к покупателю прав владения, учитывается следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права владения, но еще не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ имеет полное право требовать оплаты по договору, вместе с процентами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права владения к покупателю на проданную недвижимость, не может являться препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае расторжения сделки продавец, не получивший полной оплаты за квартиру или другую недвижимость, имеет право потребовать возврата переданной покупателю собственности. Судебный акт о возврате недвижимости продавцу, будет являться основанием для государственной регистрации, а значит и прекращения права собственности покупателя.

Таким образом, вам нужно знать, что только государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом и переход права по договору, на отчуждение недвижимости является законным основанием, для наступления прав владения у нового владельца и прекращение права собственности у прежнего.

Только с момента регистрации договора в ЕГРП объекта недвижимости, такой договор можно  считать совершенным. Ни какое иное действие или форма заключения договора, например, нотариальная, не может быть обязательной и безусловной в праве на собственность, как государственная регистрация недвижимости.