Приобретение недвижимости в Португалии
Чтобы купить недвижимость в Португалии, прежде всего, нужно получить фискальный (налоговый) номер (Numero Fiscal de Contribuinte). Получение этого номера осуществляется в финансовый орган (Reparticao de Finanсas). Для нерезидентов нужно предоставить паспорт и иметь фискального представителя, который будет получать все письма с соответствующих органов. Если у вас нет фискального представителя, то такую услугу вам предоставит наша компания или наш адвокат. При смене адреса, Вы должны информировать об этом финансовые органы.
Процесс оформления недвижимости в собственность в Португалии состоит из двух частей: подписания предварительного договора о купли-продажи (Contrato Promessa de Compra e Venda), резервирующего недвижимость за Покупателем и оформление договора о купли-продажи у нотариуса (Escritura Pública de Compra e Venda).
При подписании предварительного договора, резервирующего недвижимость за Покупателем, покупатель должен оплатить залог от 10% от общей стоимости объекта. Продавец после подписания обязан снять объект с продажи, а адвокат проверяет объект недвижимости на "чистоту". Если покупатель решает отказаться от покупки, то продавец имеет право остаться с сумой залога. Если же от продажи отказывается Продавец, то, согласно законодательству, он обязан возместить двойную сумму покупателю. До того, как делается оформление у нотариуса, Покупатель должен оплатить все налоги.
После оформления у нотариуса, регистрируется новый собственник. Так как в Португалии уже имеется возможность регистрировать онлайн нового собственника, нотариус может сразу внести в базу данных. После 1-2 недель можно онлайн просмотреть и распечатать регистр при помощи единственного кода.
Необходимые документы:
1. Сертификат Регистрации Собственности (Certidao de Teor)
При покупке недвижимости, в местном земельном регистре (Conservatoria do Registo Predial) надо получить Сертификат Собственности на владельца недвижимости, и кто еще может владеть этой собственностью, возможность наличия кредита и других обязательств. Сертификат Собственности выдается на определенный срок и описывает историю объекта собственности. Его нужно заверить нотариально, как доказательство владения и возможности дальнейшей перепродажи.
2. Документ о налоге на имущество (Caderneta Perdial) - в России - Справка формы 11-а
В уполномоченном финансовом органе вы получаете официальный налоговый документ, который свидетельствует о регистрации недвижимости для фискальных целей и также подтверждает налоговый номер владельца, описание собственности (регион, количество комнат, площадь и тип участка, история и т.п.) и также документ содержит уникальный налоговый номер собственности. В документе указывается также размер ежегодных налогов. Этот сертификат также необходим при продаже недвижимости.
3. Лицензия на использование (Licenca de Utilizacao)
Данную лицензию выдает местная Мэрия (Camara Municipal). В этом документе Вы можете проверить, на сколько недвижимость соответствует целевому назначению. Для жилой недвижимости нужна лицензия на проживание, для нежилой недвижимости - коммерческая или промышленная лицензия. Этот документ также нужен при подписании контракта купли-продажи в присутствии нотариуса.
4. Справка от налогового департамента (Finanсas) в подтверждение о том что все налоги оплачены. Любой неоплаченный налоговый платеж остаются за недвижимостью даже для новых собственников.
5. Подтверждение оплаты налога на передачу права собственности - IMT (Imposto Municipal sobre Transmissoes). Налог должен быть оплачен, по крайней мере, за 1 день до завершения сделки и квитанцию об оплате нужно предъявить нотариусу.
6. Идентификационные документы и налоговые номера владельцев и покупателей.
В Португалии при купле или продаже недвижимости, посредниками чаще всего выступают агентства недвижимости.
Купля-продажа совершается вслед за заключением предварительного контракта купли-продажи.
Когда контракт не соблюдается по вине будующего покупателя, то продавец имеет право остаться с сумой залога.
Когда контракт не соблюдается по вине продавца, он обязан выплатить двойную сумму покупателю.
Закон предусматривает, что вся сумма денег, которую покупатель выплачивает продавцу считается как залог и покупатель имеет право на соответствующие квитанции при выдачи денег.
После заключения предварительного контракта стороны начинают сбор соответствующих документов, а именно: в местном земельном регистре (Conservatoria do Registo Predial) надо получить предварительный регистр (в случае если недвижимость покупается с помощью ипотечного кредита), который и является основой для заключения контракта у нотариуса и теряет силу после 6 месяцев. Помимо этого в Консерватории РИГР выдается еще и сертификат регистра имеющий отношение к данному имуществу.
Заключение контракта
Дла заключения контракта необходимы следующие документы:
- Предварительный контракт о купли-продажи;
- Сертификат регистра выданный местным земельным регистром;
- Документы на имущество (предоставляется продавцом);
- Право на пользование - выдается Мэрией (Camara Municipal);
- Квитанция об оплате налогов;
- Страховка на жизнь (когда это обязательно);
- Страховка на имущество (когда это обязательно).