Купить дом в Америке - процесс покупки жилья в Америке.

          Как покупать недвижимость в Америке - о сделках купли-продажи.

Вы задумались о том, как купить дом в Америке, а может вы решили купить квартиру, или другую недвижимость Америки, вы выбрали эту страну и ее жилье,  для постоянного проживания или же, решили совершить покупку недвижимости в Америке, как отличный способ инвестирования, или для проведения в этой стране отпусков. Мы не будем спрашивать о мотивах, которые подвинули вас, купить жилье в  этой стране, мы просто постараемся рассказать о том, как правильно и безопасно совершить сделку, расскажем об этапах покупки, о видах договоров.

Порядок покупки недвижимости - купить дом в Америке, квартиру

Основная особенность процесса покупки недвижимости в Соединенных Штатах Америки, является то, что все составляющие процесса покупки или продажи недвижимости в Соединенных Штатах Америки, проходят при непосредственном участии посредников – представителей продавца и покупателя, которых принято называть брокерами.

Брокер продавца во время первой встречи заключает с клиентом договор на продажу недвижимости, чаще всего — контракт на эксклюзивное право на продажу, в течение его срока действия, только этот агент имеет право продать, оговоренный в документе объект недвижимости Америки и получить соответствующие комиссионные.

Другой вид договора, который могут заключить брокер и продавец недвижимости Америки - контракт на эксклюзивное представительство. В данном случае продавец не обязан платить комиссионные брокеру, если он сам, без помощи своего агента, находит покупателя.

Еще один вид договора — открытый контракт. Продавец недвижимости в Америке, заключает его с несколькими брокерами одновременно, комиссионные получает тот из них, кто продаст объект. Такие контракты менее популярны, поскольку в соответствии с существующими правилами не позволяют каждому брокеру поместить информацию о продаже в единую компьютерную базу данных, так называемую. 

Брокер покупателя также заключает со своим клиентом специальный контракт. В нем оговаривают все пожелания к покупаемому жилью: город или города, в которых будут осуществлять поиск, вид жилья (отдельный дом, квартира, участок земли под застройку), время действия контракта, а также процент комиссионных.

В Соединенных Штатах Америки, на законодательном уровне закреплено следующее требование -  если в течение срока действия контракта между покупателем и брокером, покупатель купит конкретно оговоренный вид недвижимости Америки, в конкретно оговоренном городе, но через другого брокера, то он будет обязан заплатить все комиссионные прежнему брокеру, с которым у него подписан действующий контракт.

Обычно брокер покупателя старается получить комиссионные у продавца, поскольку они уже заложены в оценочную стоимость объекта недвижимости Америки. В этом случае он не может получить их вторично от своего клиента-покупателя. Если же продавец отказывается выдать ему комиссионные, покупатель обязан заплатить своему брокеру первоначально оговоренный процент.

База данных MLS, упомянутая выше, позволяет любому брокеру получить полную информацию о рынке недвижимости, включая адреса объектов, их детальное описание, стоимость и контактную информацию эксклюзивного брокера. Отметим, что в США через MLS продают порядка 80 % всех объектов.

Эксклюзивный брокер продавца, размещая в MLS свой объект, предлагает его тем самым другим брокерам, выступающим от имени покупателей, и готов поделить с ними свои комиссионные в случае, если сделка состоится. В среднем продавец платит такому специалисту 5–6 % от продажной стоимости недвижимости Америки.

Каждый эксклюзивный брокер охотно идет на сотрудничество с другими агентами, соглашаясь поделиться половиной своих комиссионных. Дело в том, что в результате значительного оборота продаж, осуществляемых через MLS, он в конечном итоге получает больше комиссионных, чем при продаже личного варианта только своему покупателю (хотя подобные ситуации имеют место).  

Для того, чтобы помочь клиенту продать недвижимость Америки, за максимальную цену и в кратчайший срок, эксклюзивный брокер не ограничивается размещением информации в базе данных MLS. Он дает рекламные объявления в местных и областных газетах и журналах, а также на различных сайтах в Интернете, рассылает брошюры с фотографиями и информацией всем соседям.

В его обязанности входит также проведение «дня открытых дверей», когда любой желающий сможет посетить выставленный на продажу квартиру или дом в Америке, для детального осмотра внутри, задать любые интересующие его вопросы.3

Основной поиск подходящего для покупателя варианта его брокер осуществляет через ту же базу MLS. Подобрав варианты для своего клиента, он связывается с брокером продавца и договаривается о времени встреч для просмотра. Если один из объектов покупателя устраивает, он через своего брокера делает предложение продавцу - исключительно в письменном виде, с указанием продажной цены, времени на проведение технической инспекции, даты подписания контракта купли-продажи, суммы денег, которую покупатель обязуется взять в банке в качестве ипотечного кредита, и даты закрытия сделки.

Когда поступает предложение от покупателя, эксклюзивный брокер помогает продавцу вести торг. При наличии нескольких предложений он, руководствуясь своим профессиональным опытом, подсказывает, какое из них выглядит более серьезно и надежно. Время торговли не ограничено: до тех пор, пока продавец не принял и не подписал предложение покупателя, объект продолжают выставлять на продажу и продавец вправе принимать любые другие предложения от других покупателей.

С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья в среднем проходит два-три месяца. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, осуществляют адвокатскую проверку чистоты документов о собственности.

Необходимо знать, что, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать назад авансы.

Обычно их бывает два. Первый аванс, составляющий около 1 тыс. долларов, вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья и в случае обнаружения каких-либо серьезных недостатков отказаться от покупки и забрать первый аванс либо договориться с продавцом об их устранении или денежной компенсации. Продавец может принять условия покупателя или отказаться (тогда недвижимость Америки, снова выставляют на продажу).

Сделка купли-продажи недвижимости в Америке

Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор, т.е. совершается сделка купли-продажи недвижимости Америки. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к помощи и услугам своих адвокатов. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5 % от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке на специальном счете агентства недвижимости. http://www.worldluxrealty.com/node/1350

Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ, подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.

После этого все бумаги передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем осуществляют официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации.

О договоре купли-продажи недвижимости в Америке

Как известно, стандартные отношения между покупателем и продавцом недвижимости в Соединенных Штатах Америки, регулируются общими нормами обязательственного права. Впрочем, в соответствии с законом требуется, чтобы договоры купли-продажи объектов недвижимости Соединенных Штатах Америки фиксировались в письменной форме.

Обычно до составления и заключения договора, обеими сторонами подписывается письмо о намерениях, выражающее предварительное желание продавца продать, а покупателя - купить дом в Америке. Такое письмо не является обязывающим документом, пока не будут выполнены определенные условия, упомянутые в нем. Например, покупатель может указать, что заключение сделки зависит от его способности получить кредит в банке.

Впрочем, в письме о намерениях все-таки есть одно обязательное условие о «неподвижности», очень часто выдвигаемое покупателем. По сложившейся традиции, первоначальный проект договора купли-продажи предлагает адвокат покупателя. Продавец, в свою очередь, может либо полностью принять предлагаемые условия, либо сделать встречное предложение.

Стороны могут сразу прийти к двустороннему договору, по которому продавец обязан продать, а покупатель— купить определенную недвижимость в Соединенных Штатах Америки. В то же время стороны могут ограничиться опционом— соглашением, по которому продавец по-прежнему обязан продать, а покупатель волен решать, приобретать ему эту недвижимость или нет.

К договору купли-продажи недвижимости в Америке, предъявляется ряд стандартных требований.

Во-первых, он должен содержать все существенные условия, по которым стороны должны достичь согласия.

Во-вторых, необходимо соблюсти письменную форму. В-третьих, в договоре должны быть точно указаны наименования (имена) покупателя и продавца.

В-четвертых, в договор следует внести подробное описание приобретаемой недвижимости. Чаще всего такое описание берется из свидетельства оправе собственности («титула»), из страхового полиса или предоставляется местной налоговой инспекцией, отвечающей за расчет налога на недвижимость.

В-пятых, существенным элементом договора является момент перехода права собственности, который обычно наступает в день завершения расчетов по договору.

В-шестых, договор должен обязательно упоминать о вознаграждении: согласно англосаксонскому праву договор имеет силу, если продавец получил что-либо взамен, хотя бы один доллар.

Наконец, в интересах покупателя недвижимости в Америке, включение в договор купли-продажи, положения о проведении осмотра дома в Америке специалистами.

Об инвестициях в жилье Америки - выгоды покупки недвижимости в США

Внимание Конгресса сосредоточено на иностранных инвестициях в недвижимость США с 1980 года. Именно тогда Конгрессом был принят Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость в Соединенных Штатах Америки.

Он был разработан таким образом, что иностранные инвесторы будут вынуждены, по меньшей мере, платить тот же объем подоходного налога, что и раньше, после продажи недвижимости, в которую инвестируются средства, или другого способа ее отчуждения.

К тому же иностранные граждане, инвестирующие в США, всегда были вынуждены платить налог на недвижимость США и налог на дарение. Сложность системы подоходного налога вдобавок к запутанной схеме налога на недвижимость в Америке и налога на дарение создали опасный лабиринт, выбраться из которого представляется возможным, только имея в запасе терпение и осторожность.

Если вы задумались о покупке недвижимости в США, желаете приобрести дом в Америке, или квартиру, посмотрите варианты здесь: www.worldluxrealty.com/usa, а если не найдете нужный объект, пишите, или звоните нам - подберем в кратчайшие сроки, нужный вам вариант жилья в Соединенных Штатах Америки!